Akt notarialny przy sprzedaży nieruchomości – co zawiera, jak uzyskać odpis i kiedy można go unieważnić

Sprzedaż mieszkania, domu lub działki wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Bez zachowania tej formy przeniesienie własności nieruchomości jest nieważne. Co powinien zawierać akt notarialny, kto może uzyskać jego odpis i w jakich sytuacjach można zakwestionować zawartą umowę? Poniżej przedstawiamy najważniejsze informacje dotyczące aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.

Dlaczego sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego?

W polskim prawie umowa przenosząca własności nieruchomości (a taką jest między innymi umowa sprzedaży) powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (patrz: art. 158 k.c.). Brak zachowania ww. formy stanowi poważne uchybienie formalno-prawne, gdyż skutkuje nieważnością umowy przeniesienia własności nieruchomości.

Zgodnie z art. 2 i 92 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie akt notarialny ma charakter dokumentu urzędowego, co oznacza, że stanowi on dowód tego, co zostało w nim oświadczone, o ile nie zostanie udowodnione inaczej.

Co powinien zawierać akt notarialny sprzedaży nieruchomości?

Jak każda umowa sprzedaży, także akt notarialny sprzedaży nieruchomości powinien zawierać tzw. essentialia negotii umowy sprzedaży, a więc:

(1) zobowiązanie się sprzedającego co do przeniesienia na kupującego własność rzeczy i wydania tejże rzeczy;
(2) zobowiązanie się kupującego zobowiązuje do odebrania rzeczy i zapłaty określonej ceny;
(3) określenie ceny sprzedaży;

Oczywiście jak każda umowa, także umowa sprzedaży nieruchomości powinna zawierać określenie stron umowy (tj. dane osobowe sprzedawcy i kupującego), miejsce zawarcia umowy oraz datę zawarcia umowy.

Do specyficznych i typowych dla aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości elementów należy zaliczyć:

• w razie potrzeby lub na żądanie strony – godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu;
• imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządziła osoba wyznaczona do zastępstwa notariusza lub upoważniona do dokonywania czynności notarialnych – nadto imię i nazwisko tej osoby;
• imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu;
• jeżeli obejmuje nabycie nieruchomości przez cudzoziemca lub objęcie lub nabycie przez niego udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w przypadku osoby fizycznej – informację o jej obywatelstwie, a w przypadku podmiotu z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej – określenie lub oświadczenie, czy podmiot ten jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wraz z uzasadnieniem;
• oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty;
• stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu;
• informację dotyczące podatków, taksy notarialnej oraz opłaty skarbowej;
• pouczenia stron;
• stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany;
• podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu akt;
• podpis notariusza;

Co istotne, z art. 157 k.c. wynika, co akt notarialny sprzedaży nieruchomości nie może zawierać, a są to:

(1) zastrzeżenie warunku przeniesienia własności nieruchomości;
(2) zastrzeżenie terminu przeniesienia własności nieruchomości;

Jak uzyskać wypis lub odpis aktu notarialnego?

Wypisy, odpisy oraz wyciągi dokumentów sporządzane są przez notariusza i mogą być wydawane upoważnionym do tego osobom. Zgodnie z przepisami dokumenty takie mogą zostać wydane: stronom postępowania, osobom, dla których zastrzeżono wydanie wypisu w akcie notarialnym, następcom prawnym osób upoważnionych do wydania wypisu aktu notarialnego, a także innym osobom, o ile wyrażona została zgoda przez strony postępowania lub przez właściwe orzeczenie sądu.

Aby uzyskać wypis, odpis lub wyciąg dokumentu, którego oryginał znajduje się u notariusza, należy skontaktować się z kancelarią notarialną oraz umówić termin wydania dokumentu. Na umówiony termin należy przyjść z dokumentem tożsamości, aby pracownik kancelarii mógł jednoznacznie stwierdzić, że dana osoba jest uprawniona do tego, aby odpis, wypis, czy wyciąg z aktu notarialnego mógł być jej wydany. Dokumenty wydawane są przez notariusza za odpowiednią opłatą.

Więcej w artykule: Zgubiony akt notarialny

Gdzie uzyskać odpis aktu po zamknięciu kancelarii notarialnej?

Należy mieć na uwadze, ż notariusz ma obowiązek przechowywać oryginał dokumentu przez okres 10 lat. W przypadku upływu ww. okresu lub zakończenia przez notariusza działalności gospodarczej wszystkie akty z kancelarii notarialnej zostają przeniesione do archiwum ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla miejsca siedziby (urzędowania) kancelarii notarialnej i tam też można ubiegać się o wydanie wypisów, odpisów lub wyciągów z tych aktów.

Czy można unieważnić akt notarialny sprzedaży nieruchomości?

Akt notarialny sprzedaży nieruchomości, choć ma szczególną formę i moc dowodową, nie chroni automatycznie przed unieważnieniem umowy sprzedaży, jeśli doszło do naruszenia prawa lub wystąpiły inne formalne przesłanki.

Do głównych przyczyn / przesłanek unieważnienia aktu notarialnego należy zaliczyć:

1. Wady oświadczenia woli (art. 82-88 k.c.):
   • Brak świadomości lub swobody, np.: strona działała pod wpływem choroby psychicznej, demencji, depresji lub była w stanie nietrzeźwości.
   • Błąd, np.: strona działała pod wpływem istotnego błędu co do treści czynności prawnej (np. co do stanu prawnego nieruchomości).
   • Podstęp, np.: druga strona celowo wprowadziła w błąd (np. zataiła wady prawne).
   • Groźba: podpisanie umowy wymuszono bezprawną groźbą.
2. Pozorność umowy (art. 83 k.c.): Strony udają, że sprzedają nieruchomość, aby ukryć inną czynność (np. darowiznę w celu uniknięcia podatku).
3. Sprzeczność z prawem lub zasadami współżycia społecznego.
4. Brak zdolności do czynności prawnych: np. umowa zawarta przez osobę ubezwłasnowolnioną.
5. Wady formalne: Notariusz sporządził akt z rażącym naruszeniem przepisów prawa o notariacie.

Niestety nie jest możliwe jednostronne unieważnienia aktu notarialnego – np. poprzez złożenie wniosku / skargi u notariusza. Konieczne jest wystąpienie z odpowiednim powództwem do sądu cywilnego.

Akt notarialny sprzedaży nieruchomości – podsumowanie

Akt notarialny jest niezbędny do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości i powinien precyzyjnie określać strony, przedmiot oraz warunki transakcji. Chociaż sporządzenie umowy przez notariusza zwiększa bezpieczeństwo sprzedaży, nie wyklucza możliwości jej zakwestionowania, jeżeli wystąpiły wady oświadczenia woli, naruszenie prawa lub inne przesłanki nieważności. W takiej sytuacji konieczne jest skierowanie sprawy do sądu – samego aktu nie można jednostronnie „unieważnić” u notariusza.

Krzysztof Blaszczyk

Radca prawny od 2018 r. Praktykę zawodową rozpoczął w 2015 r. W agencji nieruchomości Bracia Strzelczyk specjalista ds. obrotu nieruchomościami. Wspomaga Klientów i doradców nieruchomości w sytuacjach wymagających wiedzy prawniczej oraz gdy istnieje potrzeba zaproponowania niestandardowych rozwiązań. Zawsze stara się skupiać na indywidualnej sytuacji Klienta