Jak zabezpieczyć transakcję sprzedaży nieruchomości przed oszustwem
Jako że ustawowo przewidzianą formą dla zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości jest forma aktu notarialnego, ryzyko związane z obrotem nieruchomościami jest – z formalnego punktu widzenia – niskie. Notariusze jako profesjonaliści i przedstawiciele zawodu zaufania publicznego mają bowiem przede wszystkim za zadania zadbać, by obrót nieruchomościami przebiegał w sposób prawidłowy i możliwe bezpieczny.
Niemniej, nawet zachowując odpowiednie procedury wciąż istnieje niebezpieczeństwo niewypłacalności kontrahenta lub zwyczajnego oszustwa, przez które należy rozumieć świadome wprowadzenie w błąd w celu doprowadzenia do niekorzystnego rozdysponowania majątkiem.
W poniższym artykule zostaną omówione wybrane sposoby zabezpieczenia się przed niewypłacalnością i oszustwem kontrahenta.
Audyt nieruchomości
Jeszcze przez zawarciem jakiejkolwiek umowy z właścicielem nieruchomości, należy zweryfikować stan prawny i faktyczny nieruchomości – czyli przeprowadzić audyt nieruchomości.
Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości
Weryfikacja stanu prawnego polega przede wszystkim a na zbadaniu treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości oraz dokumentów stanowiących podstawę nabycia nieruchomości przez właściciela.
W przypadku braku księgi wieczystej przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, audyt prawny powinien polegać dodatkowo na uzyskaniu zaświadczenia ze Spółdzielni Mieszkaniowej o przysługującym właścicielowi spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.
Weryfikacja stanu prawnego to również zbadanie treści Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, Decyzji o Warunkach Zabudowy (w przypadku braku MPZP) oraz Wypisu z Rejestru Gruntów i Wyrysu z Mapy Ewidencyjnej.
Weryfikacja stanu faktycznego nieruchomości
Z kolei weryfikacja stanu faktycznego nieruchomości to przed wszystkim oględziny fizyczne nieruchomości – zbadanie stanu jej wyposażenia i instalacji, jak również weryfikacja czy nieruchomość nie jest czasem zamieszkiwana przez osoby inne niż właściciel. Przeprowadzając oględziny nieruchomości warto skorzystać z pomocy ekspertów – np. osoby z uprawnieniami budowalnymi.
Przeprowadzając audyt nieruchomości, należy poprosić właściciela, by ten przedstawił odpowiednie dokumenty i udostępnił nieruchomość. W przypadku, gdyby właściciel bez uzasadnionych powodów odmawiał nam dostępu do dokumentacji lub do nieruchomości, powinniśmy wstrzymać się z decyzją zakupu nieruchomości.
Zawarcie umowy przedwstępnej
Zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży stanowi dobrą formę zabezpieczania umowy sprzedaży – szczególnie, gdy kupujący chce zarezerwować nieruchomość, której zakupem jest zainteresowany, ale z jakiś względów (np. oczekiwanie na udzielenie kredytu, potrzeba zgromadzenia dodatkowych środków na notariusza i obsługę prawną) nie może przystąpić do umowy sprzedaży.
Z kolei dla sprzedającego przedwstępna umowa sprzedaży daje czas na zgromadzenie niezbędnych dokumentów dla notariusza (np. zaświadczenie z Urzędu Skarbowego, zaświadczenie z gminy o zameldowaniu, świadectwo charakterystyki energetycznej) oraz pozwala „zarezerwować warunku sprzedaży”, na które przystał kupujący.
Zabezpieczająca funkcja przedwstępnej umowy sprzedaży polega przede wszystkim na zastosowaniu przy ich zawarciu zadatku bądź zaliczki, które mają za zadanie związać strony oraz wykazać, że – w szczególności kupujący – w sposób poważny podchodzą do transakcji.
Depozyt notarialny, jako zabezpieczenie transakcji
Depozyt notarialny stanowi skuteczną formę zabezpieczenia transakcji sprzedaży nieruchomości w przypadku, gdy strona kupująca dysponuje odpowiednimi środkami finansowymi (nie wspomaga się kredytem).
W ramach depozytu kupujący wpłaca do notariusza kwotę ceny sprzedaży jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Pieniądze wpłacane są na specjalnie w tym celu prowadzone przez notariusza konto. Notariusz, sporządza protokół z przyjęcia pieniędzy, a nabywca może określić warunki przekazania pieniędzy sprzedającemu. Pieniądze te trafiają na specjalne konto bankowe, i są przekazywane do dyspozycji sprzedającego po spełnieniu warunków określonych w protokole. Warunkiem tym może być przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. Jeżeli sprzedaż nieruchomości nie zostanie zrealizowana, pieniądze wrócą do kupującego.
Depozyt notarialny stanowi dobrą bo skuteczna formę zabezpieczania. Niestety nie jest ona często wybierana ze względu na konieczność opłacenia kosztów związanych ze złożeniem pieniędzy do depozytu. Jeżeli jednak bezpieczeństwo transakcji jest ważnym czynnikiem dla sprzedającego, jest to opcja, którą zdecydowanie warto wziąć pod uwagę.
Art. 777 K.P.C. – tzw. „Trzy Siódemki”
Często spotykaną formą zabezpieczenia stosowaną w umowach sprzedaży nieruchomości jest złożenie przez strony oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 k.p.c., powszechnie nazwanego „trzema siódemkami”.
W przypadku kupującego oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji dotyczy zapłaty ceny sprzedaży. Zaś w przypadku sprzedającego zobowiązanie dotyczy wydania nieruchomości.
Akt notarialny zawierający oświadczenie o poddaniu się egzekucji może być opatrzony w klauzulę wykonalności i stanowić tytuł wykonawczy równoważny z wyrokiem sądu opatrzonym taką klauzulą. Powyższe pozwala szybciej wyegzekwować roszczenie, do którego strona składająca oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji się zobowiązała – bez potrzeby kierowania sprawy na drogę sądową.
Trzy siódemki stosowane są najczęściej w przypadku umów, w których kupujący wspomaga się kredytem oraz gdy do wydania nieruchomości ma dojść w odleglejszej przyszłości (np. kilku miesięcy).
Korzystanie z usług profesjonalistów
Kolejną formą zabezpieczenia transakcji sprzedaży nieruchomości przed działaniami oszustów jest skorzystanie z usług profesjonalisty. Takim profesjonalistą z pewnością będzie radca prawny lub adwokat oraz pośrednik w obrocie nieruchomościami.
Radca prawny bądź adwokat mogą pomóc w przeprowadzeniu audytu prawnego nieruchomości oraz polecić odpowiednią formę zabezpieczenia – stosowanie do okoliczności konkretnej transakcji.
Z kolei pośrednik w obrocie nieruchomościami dysponuje odpowiednim doświadczeniem w przeprowadzeniu setek transakcji sprzedaży nieruchomości i wie na co zwracać uwagę i co powinno powodować wzmożoną czujność. Poza tym, dobry pośrednik w obrocie nieruchomościami, kolokwialnie mówiąc, „czuje ludzi” i jest na tej podstawie w stanie przewidzieć czy ma do czynienia z osobą godną zaufania.
